大家さんの勉強会で投資物件のデューデリジェンスについて話す

いわゆる「サラリーマン大家さん」と言ったり、「兼業大家さん」と言ったり。本業の会社勤めなどしながら、かたわらで(たいていコッソリ)不動産投資を始める人のことをそう呼び、そのライフスタイルはかなり広がってきている。年金問題や高齢化、人口減少などの負の要素からくる将来不安もあって、行動を起こす人はもうとっくに始めてる。経済に少し詳しい人にとってはさらに国債の増加による経済不安も大きい。あるきっかけで国債の信用が崩れて価値が暴落したりすれば、銀行預金などが紙切れ同然になってしまうことも起こり得る。そう考えた時に個人資産を金融資産でなく不動産として持っていると心強い。そんな不動産投資の勉強会コミュニティの草分けに「大家さん学びの会」があり、スタートからすでに10年以上たっている老舗である。その年末のセミナーに講師としてしゃべらせてもらった。 内容は「デューデリジェンス」だ。デューデリジェンスは基本的には不動産投資で物件を買う時に行う物件調査や評価のこと。これを買い手が行うというところが、デューデリジェンスのコンセプトの肝である。それには手間やコストがかかるものだが、それらを買い手の責任と負担で行う。一見、ごく当たり前のようにも思えるのだが、日本では「重要事項説明」という制度があって、物件に関する詳細な説明を売り手側(あるいは仲介会社)が行うことが義務化されていて、買い手は「受け身」になりがちだ。デューデリジェンスはそれに対して全く能動的なもので、場合によっては重要事項説明では抜け漏れがちな事が含まれることもある。そこで手を抜けば買い手自身が将来困るだけだから、真剣にやって当然となる。 昨今は、相場的に投資加熱気味で、売り手市場になってしまっているから、ぼやぼやしていると検討物件がすぐに売れてしまい、じっくり物件を吟味する時間がないとのボヤキが会場から聞こえてきたが、こういう時期だからこそ欠陥の多い物件をつかんでしまう可能性も高いので、デューデリジェンスに手を抜けない。 大家さん学びの会 http://ooya-manabi.com/

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どうすればいいのか分からない

自宅や賃貸アパート、ビルなど建物(不動産)もはじめの頃は問題があまりなかったものの、年が経つごとに次第に悩みが多かれ少なかれ生じてきます。気が付くと問題が山積みになっているというようなこともしばしば見受けられます。特に古い建物になればなるほど、そういった傾向が目立ってきます。

古い建物に共通する問題

  • 経年劣化による不具合の問題

  ……漏水、設備故障、ひび割れ、傾きなど

  • 建てた(買った)時からの時代の変化によるミスマッチ

  ……家族構成・勤務先・収入等の変化、時代遅れの設備・耐震・断熱性能など

  • 建物とともにオーナーも歳をとることでの問題

  ……定年退職、気力の低下、親の相続、自分の相続

ある築年数でこれらの問題が一度に押し寄せるため、「どこから手をつけていいのか分からない」という状況に陥りがちです。しかし、複雑に見えることでも冷静に整理すれば、たいてい不動産に関する問題解決のパターンとして大きく以下の5つが考えられるものです。

<問題解決のパターン>
1. 売る
2. 貸す
3. 建替える
4. 使い続ける
5. 上記の組合せ

AIRYFLOWのコンサルティングでは、これらの選択肢を洗い出すところからスタートし、それらを中立客観的にかつ長期的な視点で比較検討して具体的なアクションまでサポートします。

納得できる解決方法が見つかります