解体工事がはじまった隣地の一部を建売会社から買収


ある一軒家の隣のビルで解体工事がはじまり、どうやら建売分譲住宅ができるという情報を聞きつけて、このタイミングでその土地の一部を買収しようと考えた。かねてより、建物が近くに立っていたために日照も悪く、将来的には自宅の拡張も考えていたため、この機会を逃してはならない。建売業者が、解体工事の挨拶に来ていて、連絡も取れる状態だった。問題は、いくらくらいで買う話をすればいいのかというところだった。相手は建売業者というプロなので、不利な条件で言いくるめられるのは避けたかった。 そういうクライアントからのご依頼があり、まず、建売業者が考えているであろう事業収支のシミュレーションを行った。交渉する上では、相手の考えを知ることが大事だ。分譲価格、想定工事費などを割り出して、期待している利益を計算し、敷地全部を使った場合の事業収支と、土地の一部を売却した場合の事業収支とを作成して比較をした。そこから逆算をすれば、相手が必要とする土地の売買代金の想定範囲が分かる。難しかったのは、既存の鉄骨造の建物の解体工事費用と、昨今の建設費の高騰の中でどれくらいの工事費想定をしているかの見極めだった。 コンサルティングでは、交渉相手(建売業者)との交渉の場に立ち会ったり、解体工事中の地下構造物の除去状況の確認(場合によっては隣地地盤に影響する)をした。重要なのは、土地の売買契約書および重要事項説明書の細かなチェックを行い、プロの相手に対して不利な条件とならないように、契約書に加筆修正を加えることだった。こういう作業は「ドキュメンテーション」と言う。契約書を軽視しがちな人もいるが、これは当然ながら、極めて重要なプロセスで、後で泣くか泣かないか、ここで明暗を分ける。実際に、あとから重要事項説明の不備が発覚し、そのペナルティとして、売買代金を減額してもらうことができた。これもドキュメンテーションの成果である。金額として数百万円の減額だったから、決して小さくない話だ。

【プロジェクト概要】 物件場所: 神奈川県横浜市神奈川区 物件タイプ: 土地 ご依頼者: 個人所有者 プロジェクトの目的: 隣地土地の買収 完了時期: 2014年6月 サービスメニュー: 購入サポート

どうすればいいのか分からない

自宅や賃貸アパート、ビルなど建物(不動産)もはじめの頃は問題があまりなかったものの、年が経つごとに次第に悩みが多かれ少なかれ生じてきます。気が付くと問題が山積みになっているというようなこともしばしば見受けられます。特に古い建物になればなるほど、そういった傾向が目立ってきます。

古い建物に共通する問題

  • 経年劣化による不具合の問題

  ……漏水、設備故障、ひび割れ、傾きなど

  • 建てた(買った)時からの時代の変化によるミスマッチ

  ……家族構成・勤務先・収入等の変化、時代遅れの設備・耐震・断熱性能など

  • 建物とともにオーナーも歳をとることでの問題

  ……定年退職、気力の低下、親の相続、自分の相続

ある築年数でこれらの問題が一度に押し寄せるため、「どこから手をつけていいのか分からない」という状況に陥りがちです。しかし、複雑に見えることでも冷静に整理すれば、たいてい不動産に関する問題解決のパターンとして大きく以下の5つが考えられるものです。

<問題解決のパターン>
1. 売る
2. 貸す
3. 建替える
4. 使い続ける
5. 上記の組合せ

AIRYFLOWのコンサルティングでは、これらの選択肢を洗い出すところからスタートし、それらを中立客観的にかつ長期的な視点で比較検討して具体的なアクションまでサポートします。

納得できる解決方法が見つかります