相続時に半分が空室だった事務所ビルを再生


父親が長年経営してきた事務所ビルが相続となり、親族の所有となったが、ここ数年はビル経営がうまく回っておらず、階のほとんどが空室となっていた。建設時の借入返済も残っており、毎月のキャッシュフローがマイナス状態であった。幸い、都心の立地であり、売却により残債を上回る利益が出せることも分かっていたが、先祖から受け継いだ土地を大事にされたいという思いがあり、運営の継続を決めた。しかし、余剰資金に限りがあり、早期にリースアップをし、安定的な賃料収入が得られるようにして、借金を返していかなければならなかった。 まず、1階の店舗区画は、長年父親の事務所として使われてきたため、そのままで貸し出せる状態でなかった。また、最上階は居宅として使われていたが、これを賃貸住宅として貸し出すには、設備から全て刷新する必要があった。そもそも、周辺はオフィス街であって、住宅の需要があるのかも不確かでもあった。事務所のニーズについても、リサーチをすると明らかに供給過剰で、築古の雑居ビルの在庫が大量に存在していた。もっと駅に近いエリアにも事務所の供給はたくさんあり、これらとの競合により苦戦が予想された。建物全体の劣化状態にも懸念があった。一部には、外壁の漏水も見られた。屋上の設備機器の鉄部に腐食が見られた。階段にはごみが溜まっているところもあり、管理が行き届いていないことが明白であった。要するに、手を付けなければならないことがたくさんあった。

コンサルティングをスタートして最初に手掛けたのは、管理会社の変更だ。入居中のテナントには、古くから入居しているテナントもある。もちろん、こういった既存テナントには長く入居してもらいたいので、テナントとのコミュニケーションをよくしなければならないため、熟練のスタッフを抱える老舗の管理会社に委託することにした。テナントとのコミュニケーションがはじまると、これまでの不満が数多く表面化してきたが、これらをひとつひとつ解決していった。 並行して、顧客ニーズを把握しながら、それを空室の改修の企画にフィードバックしていった。具体的には、トイレ設備への要望やセキュリティに関することなどがあった。また、近傍で大規模な再開発が計画されていたため、新たなニーズが出てくることを想定し、ターゲット顧客層を見直すことにも取り組んだ。例えば、最上階のかつての住宅部分については、クリエイティブな業種に好まれる内装として、周辺競合との差別化を図った。エントランスの改修(バリューアップ)を早めに行い、ビルのイメージの刷新をした。その効果もあり、1階には雰囲気のいいイタリアンの出店が決まった。事務所の空室も順次契約がまとまり、段階的に改修工事も進め、ほぼ1年のプロジェクト期間内で、満室稼動に至った。

【プロジェクト概要】 物件場所: 東京都港区 物件タイプ: 店舗・事務所ビル(一部居宅あり) ご依頼者: 個人所有者のご家族 プロジェクトの目的: 賃貸ビルの収益改善 完了時期: 2014年6月 サービスメニュー: 不動産運用コンサルティング

どうすればいいのか分からない

自宅や賃貸アパート、ビルなど建物(不動産)もはじめの頃は問題があまりなかったものの、年が経つごとに次第に悩みが多かれ少なかれ生じてきます。気が付くと問題が山積みになっているというようなこともしばしば見受けられます。特に古い建物になればなるほど、そういった傾向が目立ってきます。

古い建物に共通する問題

  • 経年劣化による不具合の問題

  ……漏水、設備故障、ひび割れ、傾きなど

  • 建てた(買った)時からの時代の変化によるミスマッチ

  ……家族構成・勤務先・収入等の変化、時代遅れの設備・耐震・断熱性能など

  • 建物とともにオーナーも歳をとることでの問題

  ……定年退職、気力の低下、親の相続、自分の相続

ある築年数でこれらの問題が一度に押し寄せるため、「どこから手をつけていいのか分からない」という状況に陥りがちです。しかし、複雑に見えることでも冷静に整理すれば、たいてい不動産に関する問題解決のパターンとして大きく以下の5つが考えられるものです。

<問題解決のパターン>
1. 売る
2. 貸す
3. 建替える
4. 使い続ける
5. 上記の組合せ

AIRYFLOWのコンサルティングでは、これらの選択肢を洗い出すところからスタートし、それらを中立客観的にかつ長期的な視点で比較検討して具体的なアクションまでサポートします。

納得できる解決方法が見つかります