サービス付き高齢者住宅の賃貸運営


築40年すぎた建物を最近まで社宅として使っていましたが、私のライフワークとして社会に役に立つこをと考えて、高齢者のための住宅に丸々改修しました。国から補助金を受けての事業で、「サービス付き高齢者住宅」として認可も下りています。バリアフリーなど、厳しい基準もクリアしています。単身向けに広めのワンルームを中心に、お風呂やキッチンなども各部屋に備わっていて、いわゆる老人ホームとは違って、独立性が高いものになっています。 しかし、何せこういったことに素人で、不動産と建築のプロの視点でいろいろアドバイスをお願いします。そのほか、介護に詳しい専門家とチームを組んでサポートをしていただきたいです。まず、どのくらいの賃料にするのがいいのかよく分かっていません。また、どのような方法で入居者を募集していくのがよいのかもアドバイスをいただきたいです。基本的には、まだ元気な人で、将来的に身の回りの世話が心配な方をターゲットに考えていますが、それにふさわしい募集方法や契約条件なども考えていきたいです。 【物件概要】 場所:神奈川県横浜市西区 土地:349.78㎡ 建物:744.47㎡ 構造:鉄筋コンクリート造5階建、築46年 用途:共同住宅(サービス付き高齢者住宅)、デイケアサービス 現況:空室 【コンサルティング内容】 サービス付き高齢者住宅(サ高住)向けの専用の物件サイトが増えてきていますので、こういったものを活用しながら、一般の賃貸住宅のように地元駅前の不動産会社にも認知を広げて、顧客を紹介してもらうルートも構築すべきでしょう。横浜駅から徒歩圏という立地なので、広域からの集客も想定されます。また、地域のケアマネージャーとの連携も構築しなければならないので、これらの報酬体系を整理しておく必要があります。建物の管理は一般のビルメンテナンス会社でも対応できると思いますが、介護に特化した部分は自社のスタッフで対応するなど、役割分担をしっかり作るのも大事と思われます。 <実施内容> ・管理体制の構築 ・入居募集体制の構築 ・改修工事完成検査 ・施設名称、パンフレット原稿作成 ・モデルルームの整備 ・談話室など共用室の整備 ・賃貸契約書等の整備

どうすればいいのか分からない

自宅や賃貸アパート、ビルなど建物(不動産)もはじめの頃は問題があまりなかったものの、年が経つごとに次第に悩みが多かれ少なかれ生じてきます。気が付くと問題が山積みになっているというようなこともしばしば見受けられます。特に古い建物になればなるほど、そういった傾向が目立ってきます。

古い建物に共通する問題

  • 経年劣化による不具合の問題

  ……漏水、設備故障、ひび割れ、傾きなど

  • 建てた(買った)時からの時代の変化によるミスマッチ

  ……家族構成・勤務先・収入等の変化、時代遅れの設備・耐震・断熱性能など

  • 建物とともにオーナーも歳をとることでの問題

  ……定年退職、気力の低下、親の相続、自分の相続

ある築年数でこれらの問題が一度に押し寄せるため、「どこから手をつけていいのか分からない」という状況に陥りがちです。しかし、複雑に見えることでも冷静に整理すれば、たいてい不動産に関する問題解決のパターンとして大きく以下の5つが考えられるものです。

<問題解決のパターン>
1. 売る
2. 貸す
3. 建替える
4. 使い続ける
5. 上記の組合せ

AIRYFLOWのコンサルティングでは、これらの選択肢を洗い出すところからスタートし、それらを中立客観的にかつ長期的な視点で比較検討して具体的なアクションまでサポートします。

納得できる解決方法が見つかります