事務所ビルのテナント退去後のワンフロアをサービスオフィスに改修

長年入居してきたテナントが退去し、2フロア丸々が空室となってしまいました。ワンフロア160坪ずつあり、一方は小区画に原状回復をしてリースアップする見込みですが、もうワンフロアはいわゆるサービスオフィスにしてみたいと考えています。そのような計画が成り立つのか、ご検討いただきたいです。立地として、どれだけのニーズがあるのか読み切れていません。すでに先行して募集開始している区画も、反響が芳しくありません。サービスオフィスにするにしても、企画面での工夫が必要と感じています。まずは、サービスオフィスにするのか、普通の賃貸がよいのか、取り急ぎ判断をしたいです。収益性が劣るような投資判断はしないつもりです。 【物件概要】 場所：東京都台東区 土地：991.96㎡ 建物：5,435.03㎡ 構造：鉄骨鉄筋コンクリ―ト造10階建、築42年 用途：事務所、サービスオフィス 現況：退去後の空室のまま 【コンサルティング内容】 サービスオフィスの同義で、レンタルオフィス、シェアオフィス、コワーキングスペースなど、いろいろ呼び方があり、それぞれ若干コンセプトも異なりますが、間仕切り壁で完全に区画された専用個室でない空間で仕事場を共有する点でほぼ共通しているかと思います。あるいは、コピー機や会議室、受付などのみ共有する形態が含まれる場合もありますが、たいていは、これらの組合わせで、広めの座席自由のオープンスペースを中心に、個室タイプの部屋などがあり、大きさや占有度合いに少しずつ差をつけて料金設定と合わせてバリエーション豊富に用意する施設もあります。本件の場合は、フロア面積も大きいので、いろいろなタイプを組合せるとニーズを満たしやすいかもしれません。オープンスペースはイベントにも対応できるようにすれば、施設としての特色も打ち出しやすく、また収益機会を増やせることにもつながります。費用的には、原状回復程度に抑えるなら、あえてスケルトンのままにして仕上げコストを少なくし、かつ独自性のある雰囲気を出すという方向性も考えられます。運営者選びでは、こういった点に対応できるところがよいです。リースのスキームについては、借り上げや運営委託方式もあるため、それぞれをじっくり比較検討したいところです。 ＜実施内容＞ ・市場調査、企画検討 ・運営事業者選定、契約交渉 ・収支計画、改修図面確認