競売で取得した店舗付収益ビルの再生


これまで築古の不動産投資を積極的にやってきました。競売での取得は初めてではないですが、今回は少し大きめの物件で、問題もいろいろ多そうです。物件の状況は調査報告書にある通りです。それ以上のことはよくは分かりません。しかし立地的にも可能性があるので、うまくバリューアップをして、いい物件にできればと思います。現時点では、どういう人が入居しているかが分からないため、そこの不安はあります。夜逃げ状態の部屋もあるようです。それらもきれいに整理して、利回りの出る物件にしたいです。一部借地も含むようなので、できればこういうところも解消して、将来の売却にも備えたいと考えています。 【物件概要】 場所:静岡県浜松市 土地:276.84㎡ 建物:1,361.28㎡ 構造:鉄骨造7階建、築26年 用途:飲食店、店舗、共同住宅 現況:稼働中(一部空室あり) 【コンサルティング内容】 これまで26年間、オーナーの自主管理だったようで、各所のメンテナンスが行き届いていないことが想定されます。また、入居者の審査や契約がしっかりやられているかも懸念される点です。オーナーの経営する寿司店は、一時はマスコミにも取り上げられるほどの有名店だったようですが、今後も同様の業態で営業し続けられるのか、市場調査が必要です。別のテナントを考える場合は、内装や残置物を全て撤去してスケルトン状態にするのが基本ですが、競売となるとほぼそのままの状態での引き渡しとなりますので、その処分の費用がかなりかさむことが考えられます。鉄骨造の建物で、耐火材のアスベストの処理も気になるところです。同様のことが、オーナー住居部分にも言えるかもしれません。その他一般階の退去後の住戸の状態も気がかりです。これらの対応をひとつひとつ進めていくのに、管理会社の協力が欠かせません。入居者対応に強い管理会社を選定して、体制を整えることがまず始めに手掛けるべきこととなります。市の中心部は空洞化が進みつつあるようなので、ニーズの変化を読み取って、今後の企画を立てなければなりません。立地の良さを活かした戦略を立てたいところです。 <実施内容> ・物件調査、建物調査 ・市場調査、事業企画 ・管理会社選定、体制構築 ・改修工事の企画、コンストラクションマネジメント ・貸室整備、賃貸募集

どうすればいいのか分からない

自宅や賃貸アパート、ビルなど建物(不動産)もはじめの頃は問題があまりなかったものの、年が経つごとに次第に悩みが多かれ少なかれ生じてきます。気が付くと問題が山積みになっているというようなこともしばしば見受けられます。特に古い建物になればなるほど、そういった傾向が目立ってきます。

古い建物に共通する問題

  • 経年劣化による不具合の問題

  ……漏水、設備故障、ひび割れ、傾きなど

  • 建てた(買った)時からの時代の変化によるミスマッチ

  ……家族構成・勤務先・収入等の変化、時代遅れの設備・耐震・断熱性能など

  • 建物とともにオーナーも歳をとることでの問題

  ……定年退職、気力の低下、親の相続、自分の相続

ある築年数でこれらの問題が一度に押し寄せるため、「どこから手をつけていいのか分からない」という状況に陥りがちです。しかし、複雑に見えることでも冷静に整理すれば、たいてい不動産に関する問題解決のパターンとして大きく以下の5つが考えられるものです。

<問題解決のパターン>
1. 売る
2. 貸す
3. 建替える
4. 使い続ける
5. 上記の組合せ

AIRYFLOWのコンサルティングでは、これらの選択肢を洗い出すところからスタートし、それらを中立客観的にかつ長期的な視点で比較検討して具体的なアクションまでサポートします。

納得できる解決方法が見つかります