新築アパートを買う時の注意点


これから不動産投資をはじめようと考えています。今は、不動産相場が上がっていて買い時ではないと知り合いから言われました。ただし、年齢や、今後の会社の状況や転職などを考えると、この2、3年のうちが自分にとっての勝負どころとみています。 先日、とある不動産業者から新築のアパートがいいと勧められて、その会社の完成事例を2つほど見させてもらったところ、僕がイメージしていたアパートの感じよりもずっと内装とかもきれいで高級感がありました。それでいて、利回りが8%台と、最近では築古でボロボロのがこれと同じくらいだったりするので、これは狙い目だと思いました。

どうして利回りがいいのか聞いてみたところ、安い土地を仕入れることができるためと、企画の工夫で建築費が抑えられている、ということでした。 本当にそういうものなのか、客観的なアドバイスをいただきたいです。 何か落とし穴があったりしないのでしょうか?

新築不動産特有のリスクを読む

投資用不動産は、相場全体的には、今は買い時ではないというのはその通りと思います。 特に、都心からだいぶん離れたような場所の賃貸需要の先行きが怪しいような立地で、 なおかつ、築年数も経っていて、共用部、住戸内ともに 今後修繕や改修・リフォームへの投資が避けられないような物件であるにも関わらず、 7%台での売り出しが珍しくなくなっています。 しかもそれでも買い手がついているようなので、相場がジリジリ上がっていくわけです。 こういう時期は、 高いと思う物件は、買わなければいいだけなのですが、 問題なのは、欠陥リスクを多く抱えたハズレ物件が出回りやすいという点です。 このことは、自分が欠陥物件を抱えているオーナーだと考えると分かりやすいのですが、 いつかは手放したいと思っていた物件を持っていた場合に、今はまさに売り時に見えます。 欠陥がありそうでも、それほど値切らずに買ってもらえる可能性が高いからです。 今のような売り手市場の時には、買い手の競争が激しいので、 物件をいろいろ吟味している時間がありません。 そうやっていると、他の買い手に先を越されてしまいます。 じっくり選べないので、多少目をつぶってでも買うしかない状況に追い込まれます。 売り手にとってはありがたい話です。 さて、これから不動産を買おうとされているわけなので、 そういった売り手の心理をよく読んで、物件精査にかからなければなりません。 そこで、ご質問の新築アパートですが、 そういった欠陥物件リスクの状況もあるため、 潜在的な欠陥を抱えにくい新築を選ぶというのが、ひとつの選択肢となってきます。 新築業者が言う、「仕入れと企画の工夫」もある程度信じてもいいでしょう。 あとは、新築で気をつけたいのは、利回りの計算上の賃料があくまでも「想定」でしかない点で、 その想定賃料が妥当なのかどうかは、面積、駅徒歩分数などを鑑みて妥当かを検証してください。 ほぼ間違いなく、賃料に「新築プレミアム」が上乗せされていて、 相場の中で高めの賃料になっているはずです。 当然、いつまでも新築ではないので、賃料の下落リスクを見込まなければなりません。 また、その地域の今後の需要と供給がどのようになりそうか、見立てが必要です。 それを調べるのに周辺の不動産業者のヒアリングがひとつ参考になりますが、 長期投資のつもりでの購入であれば、 20年、30年後くらいの長い目で見た市場動向も探りたいところです。 設備や間取りなどが、将来的なライフスタイルや人口構成の変化に 耐えられるものなのかどうかなども考えなければなりません。 それだけの長期の予測となると、誰も明確に答えられなくなるので、 ある程度自分なりの結論を導く覚悟も必要でしょう。 これは、別に新築に限ったことではありませんが、 自分で総務省の統計データを調べるくらいはやってみてもいいと思います。 少なくとも、一度検討したエリアのデータは分かってくるので、 次に同じエリアで物件が出た際に、いち早く判断ができるようにもなります。 話しを新築アパートに戻すと、 もうひとつ、業者との契約の内容(スキーム)の確認も重要です。 まだ未完成のこれから建てるような時点で契約を結ぶことがあるかと思いますが、 その場合の「開発リスク」を誰がどのように負うようになっているかが確認事項です。 新築不動産には特有の開発リスクが存在します。 これをしくじると、最悪で建物が建たないというようなことも起こり得ますので、 一番慎重にすべきところです。

どうすればいいのか分からない

自宅や賃貸アパート、ビルなど建物(不動産)もはじめの頃は問題があまりなかったものの、年が経つごとに次第に悩みが多かれ少なかれ生じてきます。気が付くと問題が山積みになっているというようなこともしばしば見受けられます。特に古い建物になればなるほど、そういった傾向が目立ってきます。

古い建物に共通する問題

  • 経年劣化による不具合の問題

  ……漏水、設備故障、ひび割れ、傾きなど

  • 建てた(買った)時からの時代の変化によるミスマッチ

  ……家族構成・勤務先・収入等の変化、時代遅れの設備・耐震・断熱性能など

  • 建物とともにオーナーも歳をとることでの問題

  ……定年退職、気力の低下、親の相続、自分の相続

ある築年数でこれらの問題が一度に押し寄せるため、「どこから手をつけていいのか分からない」という状況に陥りがちです。しかし、複雑に見えることでも冷静に整理すれば、たいてい不動産に関する問題解決のパターンとして大きく以下の5つが考えられるものです。

<問題解決のパターン>
1. 売る
2. 貸す
3. 建替える
4. 使い続ける
5. 上記の組合せ

AIRYFLOWのコンサルティングでは、これらの選択肢を洗い出すところからスタートし、それらを中立客観的にかつ長期的な視点で比較検討して具体的なアクションまでサポートします。

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