元銀行ビルを演劇も楽しめるゲストハウスにリノベーション


ある方を通して、築50年のビル物件をご紹介いただきました。ビルの雰囲気を生かして、ゲストハウスとパフォーマンススタジオとして利用できないかと考えています。物件の評価、契約プロセス、および事業化の可能性と経営戦略などについて、総合的な相談相手としてご助言、ご指導をお願いします。パフォーマンスタジオについては、自分のこれまでの経験からある程度の予測かつくのですが、ゲストハウスについてはまったく手をふれたことかありません。そのため、許認可など開業までの手続きについてのアドバイスを特に期待しています。 【物件概要】 場所:横浜市中区 土地:138.10㎡ 建物:441.10㎡ 構造:鉄筋コンクリート造5階建、築50年 用途:貸スタジオ、ゲストハウス 現況:空室 【コンサルティング内容】 まず、賃貸借の条件を詰めなければなりませんが、並行して改修工事の具体的な設計作業を進めていく必要があり、これによって工事費用と開設までのスケジュールに大きく影響します。用途変更がからみますので、法的な要件をクリアしていくことも避けられないところです。ゲストハウスの収益は年間での変動もあり、安定的でない面もあるため、他のフロアとの収益バランスをうまく組合せていくのがいいでしょう。また、先行投資を極力抑えて、稼働後の収益状況によって追加的な投資もやっていくくらいのスタンスでいたほうがよいとも言えます。この場所でしかできない企画を打ち出して、どれだけの差別化ができるかが大事なポイントです。 <実施内容> ・物件選定、賃貸契約交渉 ・事業収支計画 ・改修工事体制の構築 ・運営体制の構築 ・法規制対応(旅館業法等) ・マーケティング企画サポート

どうすればいいのか分からない

自宅や賃貸アパート、ビルなど建物(不動産)もはじめの頃は問題があまりなかったものの、年が経つごとに次第に悩みが多かれ少なかれ生じてきます。気が付くと問題が山積みになっているというようなこともしばしば見受けられます。特に古い建物になればなるほど、そういった傾向が目立ってきます。

古い建物に共通する問題

  • 経年劣化による不具合の問題

  ……漏水、設備故障、ひび割れ、傾きなど

  • 建てた(買った)時からの時代の変化によるミスマッチ

  ……家族構成・勤務先・収入等の変化、時代遅れの設備・耐震・断熱性能など

  • 建物とともにオーナーも歳をとることでの問題

  ……定年退職、気力の低下、親の相続、自分の相続

ある築年数でこれらの問題が一度に押し寄せるため、「どこから手をつけていいのか分からない」という状況に陥りがちです。しかし、複雑に見えることでも冷静に整理すれば、たいてい不動産に関する問題解決のパターンとして大きく以下の5つが考えられるものです。

<問題解決のパターン>
1. 売る
2. 貸す
3. 建替える
4. 使い続ける
5. 上記の組合せ

AIRYFLOWのコンサルティングでは、これらの選択肢を洗い出すところからスタートし、それらを中立客観的にかつ長期的な視点で比較検討して具体的なアクションまでサポートします。

納得できる解決方法が見つかります