築50年ビルのオーナー住居部分を賃貸収益化して再生

これまで1階の工場のテナントとして入居してきましたが、家主の事情により縁があって、このビルの土地と建物を買い取ることとなりました。個人として大きな投資となりますが、会社経営の安定を優先し、決断しました。しかしながら、上の2階分は、元家主が住居として使用してきており、現在は空き家状態となっていて、賃料を生み出していません。今後、買取資金の返済も月々発生するので、建物半分の空室状態が続くと運転資金的に厳しくなります。できるだけ早期に、上の2階から賃料収入が得られるようにしたいです。 しかし、建物は築50年も経っていて、かなりあちこちが傷んでいます。特に天井や壁面からの雨漏れが酷いです。すでに工事会社に何社か見てもらいましたが、その修繕だけで数百万の見積りが出ています。これ以外に、中を貸せる状態にもしなければならないのですが、内装などをどうすればいいか見当もつきません。そもそも、この場所で、どういう用途で賃貸とするべきかもよく分かりません。工事会社にも分からないと言われました。費用もあまりかけられないので、どうすべきか教えてほしいです。1階の工場は、今後も長くやっていきたいと考えています。なので、すぐに売却をするなどは考えていません。長い目で見て、今何をすべきかも含めてご助言をいただきたいです。 【物件概要】 場所：東京都文京区白山 土地：185.01㎡ 建物：474.84㎡ 構造：鉄筋コンクリート造4階建、築50年 用途：作業所、事務所、居宅、寄宿舎 現況：2フロアが空き家状態 【コンサルティング内容】 まず、建物の状態など、現状をできるだけ正確に把握することが大事です。それには、まずは図面などの資料関係です。近々に物件のお引渡しが予定されていることと思いますが、現所有者が保管している物件の資料を少しでも多く入手するように、仲介業者などを通じて働きかけてください。特に、設計図面、構造計算書、建築確認通知書、検査済証、測量図などは、今後将来にわたって建物を維持管理していくうえで重要書類となります。築年数も経っているので、資料の保管が完全ではないことが考えられますが、それでもタンスの中に大事にしまったままになっていることも多いです。ご本人も、それらが大事な書類とはあまり知らずにいることが多いです。間に入る不動産会社も、その意識が低いこともあります。実際には、改修などをしようとすると設計図は必要不可欠になるし、もしなければ現況を測るなどして復元しなければなりません。当然、それにはコストがかかり、場合によっては百万単位かかります。すなわち、既存の図面にはそれだけの金銭的な値打ちがあると思ってください。 さて、収益化のイメージですが、現地付近は、文京区らしい閑静な住宅地でありながら、この一画は古くからの工場街にもなっていて、ユニークです。目の前の小石川植物園の緑もこの物件の個性となると思います。そういった、立地の良さ、面白さを最大限引き出すことを考えたいと思います。屋上もとても気持ちのいい空間なので、これもリーシング面で活用したいところです。また、費用面で考えると、なるべく現状の設備、内装を活かすことで工事費を押さえる方向を考えたいです。ちょうど3階部分は元々が寄宿舎だったようなので、シェアハウスなどにすると今の間取りをほぼそのまま活かせます。用途変更の規制のことなども考慮すると、選択肢としてよいかもしれません。もちろん、それ以外の用途も、周辺マーケットなどをよく調べて検討すべきです。他の階との相性も考えなければなりません。 長期的な視点で考えた場合に、外壁や屋上防水や配管更新など、いずれ手をつけなければならない支出をいつやるかを視野に入れて考えることが大事です。入居者が入って、満室になってからやればいいことは、先に延ばしてよいかもしれません。それらは、収益化により生み出されたキャッシュフローを活用してゆくゆく実行できます。ただし、後回しにすると非効率だったり、テナントに迷惑をかけてしまうリスクも負うようなことについては、先にやったほうがベターです。事業の予算化をする段階でそれらを早めに整理したいところです。 ＜実施内容＞ ・法規制調査、役所ヒアリング ・市場調査、事業企画、収支計画 ・運営体制構築 ・改修工事のプロデュース ・デザインマネジメント