建築不動産コンサルティング

「第三者性」と「長期的視点」を絶対的な価値観として、可能性のある様々な選択肢を検討し、あらゆる手段とネットワークを屈指して問題解決を目指すプロジェクト型のコンサルティングサービスを提供しています。

<AIRYFLOWコンサルティングの特徴>

  1. 第三者性

  2. オーナー視点

  3. 長期的視点


第三者性
「不動産屋」でもなく「工事業者」でもない純粋にコンサルティングの立場と視点で、客観中立的に助言、サポートします。様々な方法論や選択肢を検討するためにはニュートラルな立場であることが必須条件と考えています。

オーナー視点
「自分だったらどうするか」という視点で突き詰めて、最も選ぶべき答えを導き出します。重要なのは意思決定のロジック(論理展開)にあり、どのような状況でも正しい判断ができるようにサポートします。

長期的視点
不動産が本質的には長期間にわたって存在し続ける特質があり、その成否を図る上では長期的視野での検証が不可欠です。不動産とともにそのオーナーの人生においてもまた然りであり、大切なコンセプトです。

コンサルティングメニュー

賃貸マンション、アパートや事務所ビルなどの収益不動産のバリューアップ、収益改善、運営体制改善、修繕計画立案等のプロジェクトの企画、実施を行います。

住宅、マンション、ビル等の建替えプロジェクトの企画、設計者選定、工事入札アレンジ、コストコントロール、リスクマネジメント、デザイン監修、竣工後の運営体制構築などの一連完結型でトータルマネジメントを行います。

老朽化やニーズとのミスマッチによる問題を抱えた既存建物の再生、コンバージョン(用途変更)、リノベーション、大規模リニューアル等を行うプロジェクトの企画、実施をサポートします。

ご自宅としての戸建て・マンションや投資用不動産の購入における物件の調査、評価、市場分析、投資判断、値引き交渉等を不動産会社(仲介業者)とは別の立場で、契約書チェックから引き渡しまでを一連完結型でサポートするサービス。

ご自宅や土地、投資用不動産の保有継続か売却かの評価、検証、判断からはじまり、並行して売却活動の準備、交渉などを一連完結型でサポートするサービス。

個人、法人が所有する土地、建物の不動産についての現状把握、整理をしたうえで、将来の利用計画、資産入れ替え、売却・分割、節税、相続対策、リスクヘッジなどを具体的で分かりやすくかつ長期的視点にてプランニングします。

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サービス内容
  • 資金計画、収支計画

  • 事業企画、マーケット分析

  • 現地調査、資料調査

  • プロジェクトスケジュール作成、進捗管理

  • プロジェクト実施体制構築

  • 商品企画、デザインマネジメント

  • 不動産リスク対応

  • 資金調達のサポート

  • プロジェクト後の運営体制構築サポート

  • 各専門家、業者等の選定、折衝、調整

  • その他専門的相談対応

 

【ミッション】
1. 収益向上、資産価値向上
2. リノベーション、建設プロジェクト等の企画・実施
3. 不動産特有のリスクマネジメント

 

資金計画

どういったプロジェクトでも共通することは、経済的な課題をクリアすることです。「お金が最優先ではない」というケースもあるかもしれませんが、かといって「いくら損しても構わない」ということも一方でありえないのです。出ていくお金、入ってくるお金、蓄積されるお金、これらを将来に渡るものも含めて少しでも正確に把握することがプロジェクトのスタートであり、それらがより望ましい状態になっていくことが、プロジェクトのゴールでもあります。

企画・実施

状況を把握した後は、目標に向けた実現可能なシナリオの作り込みとなります。大事なことは、この段階で、考えられるあらゆるパターンを想定し、論理的に比較検討を行っておくことです。そのプロセスから目標設定の核となる部分が明確になり、プロジェクトの推進力を高め、成功確率を上げることにつながります。プロジェクトの真の目的がしっかり認識できていれば、プロジェクトの途中で想定外の事が起こっても、柔軟に対処しやすくなります。実施段階では、賢明な軌道修正の積み重ねこそが結果を決めます。

リスクマネジメント

リスクへの対処も大切な要素です。不動産には、常にその特有のリスクが付きまといます。不動産リスクは大きくは、それを保有している間に起こるもの(保有リスク)と、その建設時などに起こるもの(開発リスク)とに大別されます。これらにはパターンがあるので、経験によりある程度の想定が可能です。しかし、想定はできても、リスクを全くなくすことは不可能であって、まずはその冷静な認識が必要となります。楽観は禁物です。しかるべきリスクを想定し、評価したうえで、その不動産の価格に反映させます。リスクと価格は表裏一体であることが、不動産評価上の重要なコンセプトです。分かりやすく言えば、リスクが高い不動産は価格が低くなり、その反対は高くなるということです。リスクの程度によって、投資すべき額が変わってきます。投資をした後であれば、その後リスクが高まってしまわないようにコントロールしていく必要があります。リスクマネジメントには終わりがありません。

 


【不動産特有のリスク】

 

<保有リスク>

  • ファイナンス・金融市場の変動

  • マーケット変化

  • 維持修繕費の増大

  • 税制、法規制リスク

  • 境界問題、権利関係

  • 入居者クレーム、損害賠償責任

  • 自然災害リスク


<開発リスク>

  • 行政指導・許認可リスク

  • 設計変更、工事費増大

  • 市場環境の変化

  • スケジュール遅延

  • 近隣対応

  • 工事業者の倒産

  • 不動産瑕疵、工事瑕疵

  • 取引リスク、人為的ミス

  • 土壌汚染、地盤改良

商品企画

リノベーションや建設等のプロジェクトにおいて、最も重要でかつ難しいことが、そのデザインと経済性のバランスを図ることであると言っても過言ではないでしょう。その理由は、土地代以外では、建築工事費が不動産の投資額の中で最も大きなウェイトを占める部分であり、なおかつ、その金額を決める要素が複雑多岐にわたるという点にあります。概ね、床面積に対する坪単価のような相場が存在はしますが、それはあくまでも一般平均値に過ぎず、戦略的により高い付加価値や差別化を図ろうとすれば、一般解だけでは計りきれません。デザインの良し悪しによって、得られる賃料は変わってくるもので、また、売却時の価格にも影響します。デザインとは、単に見た目のことだけでなく、真に考慮されたデザインは時間を超えて人々を魅了し、あるいは支出をコントロールし、収益の最大化をもたらしてくれます。ただし、それも投資額(工事費+設計料等)とのバランスの上に成り立つものなので、それらについてひとつひとつ判断していかなければなりません。細かくはドアノブのデザインひとつから、大きくは配棟計画や外観デザインなど、様々なところに気を配ることが、成功と失敗の明暗を分けていきます。

 


【デザインマネジメント】

 

  • 企画設計、仕様等の与条件整理

  • 工事業者への見積手配と査定、契約内容の確認

  • 設計者、工事業者等の選定サポート

  • デザインと経済性のバランス

  • 工事期間中の設計変更等の対応

  • 必要な許認可、申請書類等の掌握
     

体制構築

不動産で何かを解決しようとする時に、あらゆる分野の専門家や専門業者との連携が不可欠です。また、これら専門性は、一般に考えられているよりもかなり多岐にわたり、例えばひとことで「不動産屋」と言っても、多くの種類があります。さらにそれぞれの会社において、得意な分野とそうでないものが必ずあるため、プロジェクトの企画内容や目的、あるいはオーナーの個別事情などを勘案して、最適なプロジェクトチームをコーディネイトすることが重要です。このプロセスでは、単に選別することのみならず、各社と締結する契約内容を細かく精査することも含まれます。よく、ひな型の契約書をノーチェックで押印しようとする光景を見かけますが、不動産の個別性を考えるならば、定型はあくまでも定型であって、常に状況に合わせて契約書類のカスタマイズが必要であることを肝に銘じるべきです。さらに、契約発注以降は、取決め通りの結果を得るための綿密なコミュニケーション、調整、折衝が必要で、これらを専門性を備えたコンサルタントが中心となって推進、遂行していきます。

 


【AIRYFLOWの専門家・業者ネットワーク】
 

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資産管理計画

目先のプロジェクトに注力していると、とかく将来のことが後回しになりがちです。しかし、本当に大事なことは将来にわたる成功のはずです。事業会社が短期的な利益を最優先することは、あってもいいかもしれませんが、個人のオーナーにとっては、長期的な利益を後回しにすることは、大きなリスクとなります。人生そのものを狂わせるような判断をしてはなりません。短期と長期のバランスをとることが、重要なテーマとなってきます。そのキーワードは「資産価値」と「キャッシュフロー」です。所有する不動産ごとに、将来にわたる資産価値とキャッシュフローを把握します。両者は表裏一体であり、かつ、それぞれのリスク評価も影響します。資産価値は、将来に想定される相続税に影響しますし、相続税を払う価値があるかどうかは、その不動産が生み出すキャッシュフロー(利益)次第でもあります。売却する可能性も加味して、対策を打っておくことも重要です(出口戦略)。「売ってもいいし、持ち続けてもいい」ような状態を維持するのが、うまくいくコツです。常に選択肢を多く持てるようにしておくのが、行き詰らない不動産運用の秘訣と言えます。

 

  • 資産評価(デューデリジェンス)

  • 物件調査

  • 書類調査、整備

  • 不動産活用計画(複数シナリオ)

  • 相続シミュレーション

  • 境界、権利関係等の整理