事務所ビルのテナント退去後のワンフロアをサービスオフィスに改修


長年入居してきたテナントが退去し、2フロア丸々が空室となってしまいました。ワンフロア160坪ずつあり、一方は小区画に原状回復をしてリースアップする見込みですが、もうワンフロアはいわゆるサービスオフィスにしてみたいと考えています。そのような計画が成り立つのか、ご検討いただきたいです。立地として、どれだけのニーズがあるのか読み切れていません。すでに先行して募集開始している区画も、反響が芳しくありません。サービスオフィスにするにしても、企画面での工夫が必要と感じています。まずは、サービスオフィスにするのか、普通の賃貸がよいのか、取り急ぎ判断をしたいです。収益性が劣るような投資判断はしないつもりです。 【物件概要】 場所:東京都台東区 土地:991.96㎡ 建物:5,435.03㎡ 構造:鉄骨鉄筋コンクリ―ト造10階建、築42年 用途:事務所、サービスオフィス 現況:退去後の空室のまま 【コンサルティング内容】 サービスオフィスの同義で、レンタルオフィス、シェアオフィス、コワーキングスペースなど、いろいろ呼び方があり、それぞれ若干コンセプトも異なりますが、間仕切り壁で完全に区画された専用個室でない空間で仕事場を共有する点でほぼ共通しているかと思います。あるいは、コピー機や会議室、受付などのみ共有する形態が含まれる場合もありますが、たいていは、これらの組合わせで、広めの座席自由のオープンスペースを中心に、個室タイプの部屋などがあり、大きさや占有度合いに少しずつ差をつけて料金設定と合わせてバリエーション豊富に用意する施設もあります。本件の場合は、フロア面積も大きいので、いろいろなタイプを組合せるとニーズを満たしやすいかもしれません。オープンスペースはイベントにも対応できるようにすれば、施設としての特色も打ち出しやすく、また収益機会を増やせることにもつながります。費用的には、原状回復程度に抑えるなら、あえてスケルトンのままにして仕上げコストを少なくし、かつ独自性のある雰囲気を出すという方向性も考えられます。運営者選びでは、こういった点に対応できるところがよいです。リースのスキームについては、借り上げや運営委託方式もあるため、それぞれをじっくり比較検討したいところです。 <実施内容> ・市場調査、企画検討 ・運営事業者選定、契約交渉 ・収支計画、改修図面確認

どうすればいいのか分からない

自宅や賃貸アパート、ビルなど建物(不動産)もはじめの頃は問題があまりなかったものの、年が経つごとに次第に悩みが多かれ少なかれ生じてきます。気が付くと問題が山積みになっているというようなこともしばしば見受けられます。特に古い建物になればなるほど、そういった傾向が目立ってきます。

古い建物に共通する問題

  • 経年劣化による不具合の問題

  ……漏水、設備故障、ひび割れ、傾きなど

  • 建てた(買った)時からの時代の変化によるミスマッチ

  ……家族構成・勤務先・収入等の変化、時代遅れの設備・耐震・断熱性能など

  • 建物とともにオーナーも歳をとることでの問題

  ……定年退職、気力の低下、親の相続、自分の相続

ある築年数でこれらの問題が一度に押し寄せるため、「どこから手をつけていいのか分からない」という状況に陥りがちです。しかし、複雑に見えることでも冷静に整理すれば、たいてい不動産に関する問題解決のパターンとして大きく以下の5つが考えられるものです。

<問題解決のパターン>
1. 売る
2. 貸す
3. 建替える
4. 使い続ける
5. 上記の組合せ

AIRYFLOWのコンサルティングでは、これらの選択肢を洗い出すところからスタートし、それらを中立客観的にかつ長期的な視点で比較検討して具体的なアクションまでサポートします。

納得できる解決方法が見つかります