築古マンションの大規模修繕工事、どこまで必要か
築年数約55年の区分所有マンションに居住しています。排水管工事が10年ほど前から懸念事項で、現在一部の壁から、汚水がしみだしている状況です。図面が残っていないため、対応工事の見積をとりましたが不正確なものと考えられます。図面の再作成には、数百万円単位の金額が必要と言われている状態です。また、工事会社からは、図面なしで現状把握をするためには、斫って確認するしか無いと言われ困っています。限られた修繕積立金の予算で排水管工事や外壁工事等の大規模修繕工事をどこまで実施したら良いのか等、今後の修繕計画について相談をお願いします。また、状況によっては、現在居住中の区分所有住戸の売却も検討しています。
【物件概要】
場所：東京都区内
土地：約1,000㎡
建物：約3,300㎡
構造：鉄骨鉄筋コンクリート造9階建、築約55年
用途：共同住宅（区分所有）
現況：居住中
【コンサルティング内容】
様々な方向性についてご検討されているようですが、それぞれについて優先順位をつけ対応すべく、内容を確認する必要があります。はじめに、漏水についてですが、水の色が透明であることと臭くないことに加え、現在漏水している箇所を、管理諸室にて見つかった図面にて確認しますと、漏水の原因は、汚水ではなく上階の配管と地下水が原因の可能性が高く、緊急性は低いと考えます。次に、外壁改修についてですが、10年くらい前に外壁改修工事行ったとのことですので、こちらについても緊急性は低いと考えます。建物の見栄えを気にされるのであれば、エントランス周り等共用部の改修が費用の面からも効果的と考えます。
修繕工事の優先順位をしっかりとつけた修繕計画を立案し、段階的に修繕工事を実施することをおすすめします。すぐにやらなくてもよい修繕工事を数年でも先送りにできれば、それだけでも経済的メリットは大きいと考えられます。
居住中の住戸の売却についてですが、修繕の問題を抱えている旨、重要事項説明書で説明義務があるため、問題点を改善した後に売却した方が、物件価格が高くなる可能性が考えられ、改善後の売却をおすすめします。
＜実施内容（提案）＞
・建物調査、書類調査
・不動産資産の懸念事項確認、助言
・大規模修繕計画のアドバイス
・所有物件売却のアドバイス
今後、本物件に限らず、1970年から1980年頃に建築されたマンションの大規模修繕や改装、建て替え等の問題は、多数出てくると考えられます。これら一つ一つを丁寧に中長期的視点から費用対効果を吟味し対応することが重要です。
