廃業になった銭湯建物をレストランやショップにコンバージョン


すでに8年前に叔父が運営していた銭湯が設備の老朽化で廃業となり、今はその建物を引き継いでいます。借地なので簡単に建て替えるというわけにもいかず、かといって何かに使えるでもなく、ずっとそのままになっています。この建物を何かに有効に活用する方法はないでしょうか。以前、建築士に調査してもらい、法律の制限で用途を自由に変えられないという結論でした。 【物件概要】 場所:東京都文京区 土地:288.74㎡ 借地 建物:289.68㎡ 構造:木造2階建、築66年 用途:公衆浴場 現況:空き家 【コンサルティング内容】 確かに、用途変更の問題があります。用途変更部分が100㎡を超えると建築確認申請という許認可手続きが必要となりますが、古い建物の場合に図面等がそろっていないために役所がそれを受け付けてくれないことが多く、事実上、100㎡で制限がかかるような状況かと思います。ただし、役所の指導も区によって見解が異なるケースも多いため、行政と具体的に協議をしてどのような活用方法が考えられるか検討します。また、古い建物に共通する耐震性の問題もあります。既存の銭湯設備を撤去整理する費用もかなりかかってしまいそうなので、できるだけ既存の内装などを活かす方向で工事費用を抑えながら、なおかつ銭湯独特の天井が高いなどの空間の特徴や地域の特性を活かした用途を考えていくのがいいでしょう。一方で、借地の建物の改修に契約上の制限もありますので、その点も注意しながら進めていく必要があります。 <実施内容> ・行政との協議、用途変更対応 ・借地上の権利関係調整 ・周辺マーケティング、事業企画 ・改修設計のプロデュース ・改修工事見積りのとりまとめ ・賃貸募集、契約 ・完成後の運営体制構築

どうすればいいのか分からない

自宅や賃貸アパート、ビルなど建物(不動産)もはじめの頃は問題があまりなかったものの、年が経つごとに次第に悩みが多かれ少なかれ生じてきます。気が付くと問題が山積みになっているというようなこともしばしば見受けられます。特に古い建物になればなるほど、そういった傾向が目立ってきます。

古い建物に共通する問題

  • 経年劣化による不具合の問題

  ……漏水、設備故障、ひび割れ、傾きなど

  • 建てた(買った)時からの時代の変化によるミスマッチ

  ……家族構成・勤務先・収入等の変化、時代遅れの設備・耐震・断熱性能など

  • 建物とともにオーナーも歳をとることでの問題

  ……定年退職、気力の低下、親の相続、自分の相続

ある築年数でこれらの問題が一度に押し寄せるため、「どこから手をつけていいのか分からない」という状況に陥りがちです。しかし、複雑に見えることでも冷静に整理すれば、たいてい不動産に関する問題解決のパターンとして大きく以下の5つが考えられるものです。

<問題解決のパターン>
1. 売る
2. 貸す
3. 建替える
4. 使い続ける
5. 上記の組合せ

AIRYFLOWのコンサルティングでは、これらの選択肢を洗い出すところからスタートし、それらを中立客観的にかつ長期的な視点で比較検討して具体的なアクションまでサポートします。

納得できる解決方法が見つかります