地方の廃業ホテルをシェアハウスやゲストハウスとして再生


今度、長野県のとある地方都市の駅中心部付近に建つ築30年を超えるビジネスホテルの土地と建物を買い取ることになりました。すでに8年ほど前に廃業しており、設備や外壁など老朽化していて、まずそのまま使えるのか、あるいは使えるようにするにはどのくらい費用がかかるのかアドバイスをいただきたいです。そもそも、需要的にもホテル経営は難しい立地とみていて、どういった用途として活用すべきなのか、検討したいです。今は東京で仕事をしていますが、長野は生まれ故郷で、何か地元に地域貢献をしたいという思いがあります。衰退しつつある街を活気づけるようなこともやっていきたいと考えています。 【物件概要】 場所:長野県伊那市 土地:1,090.90㎡ 建物:2,186.43㎡ 構造:鉄筋コンクリート造4階建、築34年 用途:ホテル 現況:空きビル 【コンサルティング内容】 老朽化を理由にそれなりの価格で購入できたのではないかと思われますが、建物の面積が大きいので、今後の維持費に注意が必要です。固定資産税や水光熱費も規模相応のものになります。また、改修にかかる費用も、面積に応じて金額が大きくなりがちですので、早めに概算費用をつかむことをおすすめします。8年間運転を休止している設備機器関連がすぐに稼働できるコンディションにあるのかどうかが気になるところです。設備の更新などが必要な場合は、費用が結構かさんできます。かといって、投資できる予算額も限られると思いますので、どのくらいの規模の改修工事が可能かどうか、逆算して考えることになるでしょう。場合によっては、活用するフロアを限定して、維持費と改修投資額を少なくする方法も考えなければならないでしょう。もちろん、それによって収益も減ってしまうので、投資額と合わせて損益分岐点の見極めが大事となります。また、用途変更の手続きができるように、過去の確認申請の書類などが残っているかどうかの確認も必要です。それによって、できることとできないことが限られることもあります。 <実施内容> ・建物調査、設備調査 ・市場調査、事業企画、収支計画 ・運営体制構築 ・改修工事のプロデュース

どうすればいいのか分からない

自宅や賃貸アパート、ビルなど建物(不動産)もはじめの頃は問題があまりなかったものの、年が経つごとに次第に悩みが多かれ少なかれ生じてきます。気が付くと問題が山積みになっているというようなこともしばしば見受けられます。特に古い建物になればなるほど、そういった傾向が目立ってきます。

古い建物に共通する問題

  • 経年劣化による不具合の問題

  ……漏水、設備故障、ひび割れ、傾きなど

  • 建てた(買った)時からの時代の変化によるミスマッチ

  ……家族構成・勤務先・収入等の変化、時代遅れの設備・耐震・断熱性能など

  • 建物とともにオーナーも歳をとることでの問題

  ……定年退職、気力の低下、親の相続、自分の相続

ある築年数でこれらの問題が一度に押し寄せるため、「どこから手をつけていいのか分からない」という状況に陥りがちです。しかし、複雑に見えることでも冷静に整理すれば、たいてい不動産に関する問題解決のパターンとして大きく以下の5つが考えられるものです。

<問題解決のパターン>
1. 売る
2. 貸す
3. 建替える
4. 使い続ける
5. 上記の組合せ

AIRYFLOWのコンサルティングでは、これらの選択肢を洗い出すところからスタートし、それらを中立客観的にかつ長期的な視点で比較検討して具体的なアクションまでサポートします。

納得できる解決方法が見つかります