築35年分譲マンションの長期修繕計画の見直し


数年前に大規模修繕を行ったにも関わらず、漏水事故が度々起こる状況があります。工事会社に見積りを取ると修理に何千万もかかると言われ、しかしそのような金額が積立金として残っておらず、困っています。そのことも発端で管理会社を変え、管理組合の体制も変えて臨んでいるところです。何か良い方法があれば教えてください。場合によっては銀行からの借り入れも視野に入れなければと考えています。そのほか、郵便受けや駐輪場、ごみ置き場などで改良が必要な個所があります。エレベーターの更新も必要な時期で、メーカーからは数年後に修理部品がなくなると通知が来ています。 【物件概要】 場所:東京都新宿区 土地:1,089.71㎡ 建物:3,589.22㎡ 構造:鉄筋コンクリート造5階建、築35年 用途:共同住宅(区分所有マンション) 現況:管理組合にて運営 【コンサルティング内容】 積立金は急には増えないものなので、できない出費はできないものとして、まずその現実を受け止めて、不要不急の支出をまず取りやめるべきでしょう。多少の不便は出ますが、現状を緊急事態ととらえて、優先順位を整理して、当面の3~5年の具体的な計画を立てます。借り入れについては、組合員の賛同が得られにくいことが想定されますので、最後の手段ととらえるべきです。いずれにしても漏水を止めることは最優先となるかと思いますが、全体を完璧に直す数千万の工事はまずあきらめて、部分的でも順次対処していく方法をとるべきでしょう。よく、まとめてやったほうが安く上がるという話になりますが、ないものはないので、発想を変える必要があります。それでも思ったほど割高にはならない場合もあります。 <実施内容> ・書類調査(過去の修繕履歴など) ・建物調査、劣化・不具合調査 ・工事方法検討 ・修繕計画案作成 ・理事会での稟議対応 ・定時総会の資料対応

どうすればいいのか分からない

自宅や賃貸アパート、ビルなど建物(不動産)もはじめの頃は問題があまりなかったものの、年が経つごとに次第に悩みが多かれ少なかれ生じてきます。気が付くと問題が山積みになっているというようなこともしばしば見受けられます。特に古い建物になればなるほど、そういった傾向が目立ってきます。

古い建物に共通する問題

  • 経年劣化による不具合の問題

  ……漏水、設備故障、ひび割れ、傾きなど

  • 建てた(買った)時からの時代の変化によるミスマッチ

  ……家族構成・勤務先・収入等の変化、時代遅れの設備・耐震・断熱性能など

  • 建物とともにオーナーも歳をとることでの問題

  ……定年退職、気力の低下、親の相続、自分の相続

ある築年数でこれらの問題が一度に押し寄せるため、「どこから手をつけていいのか分からない」という状況に陥りがちです。しかし、複雑に見えることでも冷静に整理すれば、たいてい不動産に関する問題解決のパターンとして大きく以下の5つが考えられるものです。

<問題解決のパターン>
1. 売る
2. 貸す
3. 建替える
4. 使い続ける
5. 上記の組合せ

AIRYFLOWのコンサルティングでは、これらの選択肢を洗い出すところからスタートし、それらを中立客観的にかつ長期的な視点で比較検討して具体的なアクションまでサポートします。

納得できる解決方法が見つかります