親から譲りうけた実家が住みづらくなったので、建て替えかリノベーションか


今は夫婦二人で暮らしていますが、築37年と古さが出てきていて、冬に寒い、お風呂が狭いなどの問題があります。家全体は小さくはないのですが、収納スペースの問題なのか、1階と2階の和室がほとんど物置に近い状態になっていて、もったいないなと感じています。もちろん、捨てるものは捨てていきたいとは考えています。庭も、都内にしては広めではあるのですが、今ひとつそれを活かしきれていなく、一方で駐車場が狭くて、結局、駐車場をよそで借りて停めている状態です。 すでにリフォーム業者に外構工事などを見積もってもらったのですが、金額もそこそこかかるし、はたして何百万もこの古い家にかけるなら、建替えてしまったほうが早いのではないかという意見もあります。かといって、建替えとなると、さらに費用がかかるし、今そのためにローンを組むようなら、新しい家かマンションを買って引っ越したほうがいいのかもしれません。ここの土地と建物を売れば、新しく買う費用のほとんどがまかなえたりしませんか?それでも、この場所とロケーションがとても気に入っているので、できれば移りたくないです。そうやって、頭の中で堂々巡りをしてばかりで、どうしてよいか分からなくなっています。そもそも、改修をして、暑さ寒さとか地震のこととか、そういう問題が解決できるものなのか、知りたいです。それに、改修をした後、ずっと住めるものなのか、建物の寿命とかないのでしょうか。そういった点もアドバイスがほしいです。 【物件概要】 場所:東京都世田谷区 土地:125.95㎡ 建物:101.84㎡ 構造:木造2階建、築37年 用途:個人住宅 現況:居住中 【コンサルティング内容】 お考えされているとおり、どうするのがよいかの選択肢はたくさん挙げることができる状況と思います。それは、むしろ恵まれていることと考えてよいのではないでしょうか。まず、ここの立地が良いので、資産性はとても高いと思います。売り方によっては高く売ることができると思います。なおかつ、自己資金もある程度余裕があり、まだお子さんもまだいらっしゃらないので、転居もできます。世の中にはその反対に、選択肢が狭まってしまっていて、現状をジッと耐えるしかないような方もいらっしゃるわけです。手順としては、まず選択肢を並べてみて、それらを数字で比較する作業から始めます。数字によって多少の優劣がつくので、とりかかりとして判断しやすくなります。 最近、同じような比較検討をすることが多くなっているのですが、やはり投資額(工事費)の違いから、建替えよりも改修のほうが有利になるケースが多いです。その代り、改修は工事費の見当が新築よりも複雑で難しいため、進め方には注意が必要です。基本的には、改修と言えども設計図をしっかり書いて、少しでも正確な工事見積りを取得することが大事です。設計図を書くことに設計料はかかりますが、その分、工事費は安くできるうえに、細かいところまで自分のやりたいようにカスタマイズできます。建物の古さをむしろ活かして、雰囲気のあるインテリア空間にすることもできます。これからは、そういった建物に希少性が出て、将来的な資産性も高くなると考えていいと思います。その代り、耐震補強は必須です。世田谷区は耐震工事の補助金で100万くらいは出るので、それを活用して、建物の価値を高めるといいのではないでしょうか。 <実施内容> ・書類調査 ・資産価値評価(売却、建替えシミュレーション) ・改修工事設計者選定 ・工事見積り入札アレンジ ・工事費の査定、コスト調整 ・デザインマネジメント ・補助金の申請対応 ・保険工事対応

狭くて使いづらい水回り

物置き状態となっている和室

気に入っている庭だけど、あまり活用できていないと実感

リノベーションの解体工事のようす

2階は屋根裏の梁を露出して、雰囲気を出してみたい

どうすればいいのか分からない

自宅や賃貸アパート、ビルなど建物(不動産)もはじめの頃は問題があまりなかったものの、年が経つごとに次第に悩みが多かれ少なかれ生じてきます。気が付くと問題が山積みになっているというようなこともしばしば見受けられます。特に古い建物になればなるほど、そういった傾向が目立ってきます。

古い建物に共通する問題

  • 経年劣化による不具合の問題

  ……漏水、設備故障、ひび割れ、傾きなど

  • 建てた(買った)時からの時代の変化によるミスマッチ

  ……家族構成・勤務先・収入等の変化、時代遅れの設備・耐震・断熱性能など

  • 建物とともにオーナーも歳をとることでの問題

  ……定年退職、気力の低下、親の相続、自分の相続

ある築年数でこれらの問題が一度に押し寄せるため、「どこから手をつけていいのか分からない」という状況に陥りがちです。しかし、複雑に見えることでも冷静に整理すれば、たいてい不動産に関する問題解決のパターンとして大きく以下の5つが考えられるものです。

<問題解決のパターン>
1. 売る
2. 貸す
3. 建替える
4. 使い続ける
5. 上記の組合せ

AIRYFLOWのコンサルティングでは、これらの選択肢を洗い出すところからスタートし、それらを中立客観的にかつ長期的な視点で比較検討して具体的なアクションまでサポートします。

納得できる解決方法が見つかります