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第二六本木ヒルズプロジェクトで歴史的な建物と庭園の保全と活用を考える



第二六本木ヒルズ(六本木五丁目西地区第一種市街地再開発事業)とは

六本木ヒルズが2023年に開業してから20年、六本木ヒルズ開業時から噂されていた『六本木エリアで「六本木五丁目西地区第一種市街地再開発事業」の計画概要が明らかになりました。約8.2ha(麻布台ヒルズ:約8.1ha)の区域をA―Eの5街区に分け地上66階、高さ327mのオフィス、ホテル、展望施設で構成される超高層ビルと、地上70階、高さ288mのタワーマンション、といった超高層2棟に加え寺院、教会、学校、低層の共同住宅などが計画されます。事業協力者は、森ビル、住友不動産で2025年度に着工し、2030年度竣工予定です。』と、いわゆる「第二六本木ヒルズ」のニュース報道を見たので、「住友不動産?森ビルだけじゃなかったかな?」との疑問も持ちつつ現地へ見に行った。


閑静で由緒ある街と繁華街が混在する計画地

この周辺は、鳥居坂の名前もある通り台地の上に位置し、江戸時代から香川藩京極家や小田原藩大久保家の屋敷が立ち並び、明治以後も朝鮮王家や三菱財閥の岩崎家、三条家が屋敷を構え、平成に入ってからも旧岩崎邸跡の国際文化会館をはじめ日本銀行鳥居坂分館や東洋英和小学校、川崎定徳の住宅が立ち並ぶ緑が多く閑静で由緒ある場所。また、六本木交差点の周辺は、芋洗坂や饂飩坂の名で知られる飲食店街。実際に歩いてみると休日の昼ということもあってか、新しい建物も立ち並ぶものの人気が無く、まるでゴーストタウンに迷い込んだよう。閑静な住宅地と飲食店街が混在する起伏の多い地形だが、森ビルが六本木ヒルズで凹地を丘(ヒル)に変えたように今回の開発によりどのように変わるのかが楽しみ。


これからのストックの活用

今回の計画で、特に注目されるのは、計画エリア内の岩崎家屋敷跡にある既存の前川國男・吉村順三・坂倉準三共同設計の国際文化会館(1955年竣工)と、小川治兵衛(植治)作庭の旧岩崎邸時代(1929年竣工)の庭園とが、保全されるということだ。今までの大規模開発では、新しくできる施設ばかりフォーカスされ、アークヒルズでの辰野金吾設計の霊南坂協会や内幸町の一体開発での芦原義信設計の旧第一勧銀本店をはじめ明治期から戦後に建てられた歴史的な建物や由緒ある街並み等が壊されていく一方で、建物や庭園の一体的な保全はあまり前例が無いと思われる。今回の国際文化会館、旧岩崎邸時代の庭園の保全は、建築を含め歴史やストーリーといった今まで培ってきたストックの保全と活用ともいえると考える。今後、「都市を創り、都市を育む」といったビジョンを掲げる森ビルを中心に、どのような形で利活用されるのか期待が持てる。また、この動きは、最近話題となった並木道や鉄道遺構等のストックの保存と活用の議論がより促進される嚆矢となるのではと考える。建築技術の進歩により、技術的な課題については解決可能と考える。


公益財団法人国際文化会館


森ビルの主要プロジェクト



国際文化会館や日本銀行鳥居坂分館が立ち並ぶ


かつてのお屋敷の遺構



芋洗坂の飲食店街ほとんどが閉店、まさに再開発前夜


森ビルが開発中の麻布台ヒルズもすぐ横にある

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 コンサルティング事例 
どうすればいいのか分からない

自宅や賃貸アパート、ビルなど建物(不動産)もはじめの頃は問題があまりなかったものの、年が経つごとに次第に悩みが多かれ少なかれ生じてきます。気が付くと問題が山積みになっているというようなこともしばしば見受けられます。特に古い建物になればなるほど、そういった傾向が目立ってきます。

古い建物に共通する問題

  • 経年劣化による不具合の問題

  ……漏水、設備故障、ひび割れ、傾きなど

  • 建てた(買った)時からの時代の変化によるミスマッチ

  ……家族構成・勤務先・収入等の変化、時代遅れの設備・耐震・断熱性能など

  • 建物とともにオーナーも歳をとることでの問題

  ……定年退職、気力の低下、親の相続、自分の相続

ある築年数でこれらの問題が一度に押し寄せるため、「どこから手をつけていいのか分からない」という状況に陥りがちです。しかし、複雑に見えることでも冷静に整理すれば、たいてい不動産に関する問題解決のパターンとして大きく以下の5つが考えられるものです。

<問題解決のパターン>
1. 売る
2. 貸す
3. 建替える
4. 使い続ける
5. 上記の組合せ

AIRYFLOWのコンサルティングでは、これらの選択肢を洗い出すところからスタートし、それらを中立客観的にかつ長期的な視点で比較検討して具体的なアクションまでサポートします。

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