相続時に半分が空室だった事務所ビルを再生

父親が長年経営してきた事務所ビルが相続となり、親族の所有となったが、ここ数年はビル経営がうまく回っておらず、階のほとんどが空室となっていた。建設時の借入返済も残っており、毎月のキャッシュフローがマイナス状態であった。幸い、都心の立地であり、売却により残債を上回る利益が出せることも分かっていたが、先祖から受け継いだ土地を大事にされたいという思いがあり、運営の継続を決めた。しかし、余剰資金に限りがあり、早期にリースアップをし、安定的な賃料収入が得られるようにして、借金を返していかなければならなかった。 まず、1階の店舗区画は、長年父親の事務所として使われてきたため、そのままで貸し出せる状態でなかった。また、最上階は居宅として使われていたが、これを賃貸住宅として貸し出すには、設備から全て刷新する必要があった。そもそも、周辺はオフィス街であって、住宅の需要があるのかも不確かでもあった。事務所のニーズについても、リサーチをすると明らかに供給過剰で、築古の雑居ビルの在庫が大量に存在していた。もっと駅に近いエリアにも事務所の供給はたくさんあり、これらとの競合により苦戦が予想された。建物全体の劣化状態にも懸念があった。一部には、外壁の漏水も見られた。屋上の設備機器の鉄部に腐食が見られた。階段にはごみが溜まっているところもあり、管理が行き届いていないことが明白であった。要するに、手を付けなければならないことがたくさんあった。

コンサルティングをスタートして最初に手掛けたのは、管理会社の変更だ。入居中のテナントには、古くから入居しているテナントもある。もちろん、こういった既存テナントには長く入居してもらいたいので、テナントとのコミュニケーションをよくしなければならないため、熟練のスタッフを抱える老舗の管理会社に委託することにした。テナントとのコミュニケーションがはじまると、これまでの不満が数多く表面化してきたが、これらをひとつひとつ解決していった。 並行して、顧客ニーズを把握しながら、それを空室の改修の企画にフィードバックしていった。具体的には、トイレ設備への要望やセキュリティに関することなどがあった。また、近傍で大規模な再開発が計画されていたため、新たなニーズが出てくることを想定し、ターゲット顧客層を見直すことにも取り組んだ。例えば、最上階のかつての住宅部分については、クリエイティブな業種に好まれる内装として、周辺競合との差別化を図った。エントランスの改修（バリューアップ）を早めに行い、ビルのイメージの刷新をした。その効果もあり、1階には雰囲気のいいイタリアンの出店が決まった。事務所の空室も順次契約がまとまり、段階的に改修工事も進め、ほぼ1年のプロジェクト期間内で、満室稼動に至った。

【プロジェクト概要】 物件場所：　東京都港区 物件タイプ：　店舗・事務所ビル（一部居宅あり） ご依頼者：　個人所有者のご家族 プロジェクトの目的：　賃貸ビルの収益改善 完了時期：　2014年6月 サービスメニュー：　不動産運用コンサルティング