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日本橋問屋街を乱開発から守れ〜問屋ビルのリノベーションと「スナック部室」の取り組み



東京一の大問屋街

中央区横山町・馬喰町一帯の「日本橋問屋街」でカフェや小物、ギャラリー等のお店やホテルやシェアオフィス等の新たなイノベーションが生まれ、若い人たちが集まっている。2000年頃には、問屋街は人気がなくなり、ホテルやマンションなどの乱開発が進んでいた。その歴史を紐解くと、江戸の昔から、横山町・馬喰町一帯は、交通の要所である日本橋と両国橋に目抜通りの本町通で通じ、各地から横山町の問屋街にモノが集まっていた。そのため、旅宿の町・馬喰町に宿泊して、じっくり品物を選ぶ人々が地方から集まっていた。関東大震災後の震災復興で靖国通り等の主要幹線道路や新道通りの整備や区画整理が実施され横山町・馬喰町問屋街は、東京一の大問屋街となった。しかし、近年は問屋や小売業者を通さず、製造者が直接消費者に自社製品を販売するUNIQLOやGAPをはじめとするSPA（製造小売業・Specialty Store Retailer of Private Label Apparel）やZOZO Town等e-コマースでのDtoC（Direct to Consumer）の台頭に伴い、問屋は衰退の一途、「日本橋問屋街」一帯の活気は失われ空きビルが目立つようになっていった。問屋ビルは、1階がショールーム+店舗で2階より上が倉庫、エレベーターがなく、階段がビルの奥側に設置、全体的に縦長のつくりで1フロアあたりの面積が狭く、フロア貸しが難しいつくりとなっている。結果、古びた問屋ビルは売るに売れず老朽化、「負動産」と化していた。その一方、東京駅に近い好立地のため、廃業した問屋の跡地にホテルや大型マンションが次々と建てられる乱開発が問題視されるようになった。


日本橋問屋街 街づくりビジョン

増える「負動産」と乱開発に危機感を感じた、横山町・馬喰町問屋街活性化委員会傘下企業が、ただ町の姿を維持だけではなく、将来に亘り支持され、他の町と差別化する魅力を持ち続けるために動き出した。そして、それぞれの商売の方向性から町のあり方、ハード、ソフト両面まで多岐にわたる議論を経て2016年に豊かなライフスタイルを創造し進化し続ける問屋を核とした商工住混在都心「日本橋問屋街〜街づくりビジョン」を制定した。町のDNAである問屋を核に、良質な住を受け入れ、未来に亘りライフスタイルを創造し進化し続ける「商工住混在型」町の実現を目指している。更に、中央区から「日本橋問屋街デザイン協議会」の指定を受けることで、建築物や工作物を計画する際には、事前にデザイン協議会との開発協議が求められるようになった。これは、地元の了解がなければ建築物が建てることができず、問屋街ならではの景観を守ることへとつながる。


ソフトが変わる

UR都市機構も、「界隈性をもつ魅力的なまちを支えていくことも、国際都市としての魅力を高める方法のひとつ」と考え、2016年からコーディネートで参加し、2017年11月に中央区と地元からの要請を受け、まちづくり支援をスタート。現在までに数軒の建物と土地を取得し買い支え、まちづくりをサポートするプレイヤーの誘致も行っている。「＋PLUS LOBBY日本橋問屋街」は、買い支え１号として、木造2階建てがあった82.24㎡の土地を更地化し、隣接する中央区所有の駐車場「YY（ワイワイ）パーク」と一帯的に活用、町の小さな空間を利用して、町にかかわる新旧様々な人たちコミュニティやコミュニケーションの活性化を通じ、より一層町を面白くしようと様々な試みを行っている。「＋PLUS LOBBY日本橋問屋街」で行われている大人の部室「スナック部室」には、家業部、複業部、不動産部・・・など現在42の部活がエントリーされ、毎夜いろんな趣味や好きなことの部活を開催、異業種同業種の人々が集い賑わいをみせている。更に、問屋ビルは丈夫な躯体でリノベーション等が可能で自由度が高いことに加え、築年数が古いため賃料が安いため、新しくお店や商売を始めたい人に適している。問屋ビルが数多く建つ「日本橋問屋街」一帯では、そこに魅力や商機を感じ多種多様な人が集まり、既存の建物をカフェや小物、ギャラリー等のお店やシェアオフィス、ワークスペースへとリノベーションし活用することで店や町に人が集まっている。まず、コトが起こり、ヒトが集まりコミュニティが創発される、そして今までと異なる分野の新しい人やお店とコミュニュケーションが生まれ、町が進化する、それを繰り返すことで徐々にではあるが確実に町の価値が上がると期待する。また、これらの取り組みは、既存の地域資源や町のストックを活用したエリア再生の一つの手法とも考える。


横山町馬喰町街づくり株式会社


日本橋横山町・馬喰町エリア参画推進プログラム


高い天井高を活かしたギャラリー

問屋ビルの特徴的な大きな搬入口

オフィスビルをリノベーションしたホステル

築古のオフィスビルをリノベーション

コミュニティ活動拠点

「＋PLUS LOBBY日本橋問屋街」



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　コンサルティング事例　
どうすればいいのか分からない

自宅や賃貸アパート、ビルなど建物（不動産）もはじめの頃は問題があまりなかったものの、年が経つごとに次第に悩みが多かれ少なかれ生じてきます。気が付くと問題が山積みになっているというようなこともしばしば見受けられます。特に古い建物になればなるほど、そういった傾向が目立ってきます。

古い建物に共通する問題

  • 経年劣化による不具合の問題

　　……漏水、設備故障、ひび割れ、傾きなど

  • 建てた（買った）時からの時代の変化によるミスマッチ

　　……家族構成・勤務先・収入等の変化、時代遅れの設備・耐震・断熱性能など

  • 建物とともにオーナーも歳をとることでの問題

　　……定年退職、気力の低下、親の相続、自分の相続

ある築年数でこれらの問題が一度に押し寄せるため、「どこから手をつけていいのか分からない」という状況に陥りがちです。しかし、複雑に見えることでも冷静に整理すれば、たいてい不動産に関する問題解決のパターンとして大きく以下の5つが考えられるものです。

＜問題解決のパターン＞
1. 売る
2. 貸す
3. 建替える
4. 使い続ける
5. 上記の組合せ

AIRYFLOWのコンサルティングでは、これらの選択肢を洗い出すところからスタートし、それらを中立客観的にかつ長期的な視点で比較検討して具体的なアクションまでサポートします。

納得できる解決方法が見つかります。
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